Con questa circolare trattiamo i seguenti argomenti:
1) Riflessione sui contratti di locazione in essere al tempo del coronavirus
2) Credito d’imposta contratti di affitto
CHE FARE SE IL CONDUTTORE/INQUILINO NON PAGA L’AFFITTO?
Una delle domande che ci sono state poste più frequentemente in questo periodo è come comportarsi quando si ha in essere un contratto d’affitto. Secondo le ultime disposizioni non esiste la possibilità di sospendere il pagamento dei canoni, non c’è alcun intervento legislativo a tal proposito. Il contratto rimane in essere agli stessi patti e condizioni di quando è stato stipulato. Ora dal punto di vista del locatore si potrebbe verificare che se il conduttore non paga, il locatore vada comunque a pagare le imposte sui canoni non riscossi, anche qui non c’è alcun intervento legislativo. Dalla parte del conduttore il calo del fatturato, la perdita del lavoro o ancora l’obbligo di chiusura dell’attività non lo mettono nella condizione di adempiere alle proprie obbligazioni quindi ci troviamo di fronte a una causa a lui non imputabile vista la particolare situazione. Le parti potrebbero tentare di trovare un accordo per rivedere i tempi o gli importi dei pagamenti. Essendo un contratto tra privati, se le parti sono d’accordo, possono modificare i patti che avevano sottoscritto. Facciamo un esempio: Tizio deve pagare d’affitto 500 euro a Caio. Le parti potrebbero lasciare l’importo del canone sempre di 500 euro ma prevedere che il pagamento dei mesi aprile, maggio e giugno avvenga più in là. In questo caso fate una carta scritta ma non dovete registrarla all’Agenzia delle Entrate. Se invece le parti decidono di abbassare il canone d’affitto da 500 a 400 euro per esempio allora occorre registrare questa variazione presso l’Agenzia delle Entrate (1) in modo che il proprietario non vada a pagare le tasse sulla parte del canone non riscosso. Sono solo due esempi di soluzioni se ne potrebbero trovare diverse.
Ovviamente siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
(1)Non esiste l’obbligo di registrazione ma la registrazione stessa può rispondere ad esigenze probatorie circa la necessità di attribuire all’atto di modifica la data certa di fronte ai terzi. E questo vale anche e soprattutto nei confronti dell’Agenzia delle Entrate in quanto la riduzione del canone d’affitto comporta una riduzione della base imponibile sulla quale calcolare l’imposte. (Riferimento risoluzione Agenzia delle Entrate 60/E del 28 giugno 2010)
CREDITO D’IMPOSTA PER CANONI D’AFFITTO
La circolare 8 del 3 aprile dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che per usufruire di questo credito d’imposta (60% del canone d’affitto del mese di marzo) occorre che il pagamento sia stato effettuato. Senza pagamento del canone d’affitto il credito d’imposta non potrà essere usufruito. Ricordiamo che solo i locali con categoria catastali C1 possono usufruire di questa agevolazione.
I clienti che vogliono usufruire di questo credito devono inviare copia del contratto d’affitto registrato e la quietanza di pagamento. Se il pagamento è stato fatto in contanti va bene la ricevuta del locatore, se il pagamento è stato fatto con bonifico bancario va bene la quietanza e/o l’estratto conto nel quale si evince il pagamento per il mese di marzo. Vi chiedo questo perché, oltre a verificare se tutto è in regola, anche per avere la documentazione in ordine in caso di controllo dell’Agenzia delle Entrate.